Advierten sobre el crecimiento de los alquileres temporales en Santa Fe y Rosario

El fenómeno de los alquileres temporarios ya llegó todas las grandes ciudades del mundo. En la Argentina, las grandes zonas urbanas y las turísticas tienen cada vez un mayor porcentaje de oferta y demanda de este tipo de alquileres.

Santa Fe Plus relevó unas 170 habitaciones y viviendas disponibles para alquilar temporalmente durante abril del 2023 en tres plataformas: Airbnb (134), Booking (20) y Market Place (21). Un informe realizado por el Centro de Estudios Metropolitanos (CEM) alertó sobre una situación similar en la capital provincial y también sobre el crecimiento de los alquileres temporales en Rosario. Estas son las dos ciudades de la provincia que fueron analizadas junto a otras 20 de todo el país.

El informe del CEM realizado por Guadalupe Granero Realini y Constanza Alvaredo fue publicado a finales de abril de 2023 y se basa en los datos recolectados en AirDNA. Según el estudio, en la Argentina había 29.656 ofertas activas en las 22 ciudades analizadas y el 89% (26.469) eran viviendas que se alquilaban completas. En general, el análisis arrojó que la oferta y demanda de este tipo de rentas crece en todas las ciudades estudiadas y en todas se agravó el problema del acceso a la vivienda de quienes habitan esos territorios.

Las 22 ciudades fueron divididas en tres grupos: grandes aglomerados urbanos, ciudades turisticas y ciudades intermedias. Tanto Santa Fe como Rosario, están dentro de la primera categoría. En estas grandes urbes, la cantidad de ofertas activas en febrero era de 4.927. Todas tuvieron un gran crecimiento previo a la pandemia, luego una caída hasta comienzos de 2022 y a partir del año pasado comenzaron a recuperar su actividad. En algunos sitios, la oferta recuperó los niveles pre-pandemia y en otros los superó. En Santa Fe la oferta es menor y las variaciones son menos marcadas, pero Rosario evidencia ciclos de crecimiento más significativos.

En cuánto a las ganancias, a comienzos de 2021 el precio por mes era de unos 70 dólares, pero llamó la atención un pico en la ciudad de Rosario de 600 dólares. En febrero de 2023, se recolectaron 2.254.299 dólares en todas las grandes ciudades. Santa Fe fue la que menores ganancias totales registró con 27.121 dólares. Mendoza, la provincia con mayor demanda, registró casi un millón de dólares.

La capital santafesina es la gran ciudad que registró menos vivienda activas para alquilar en abril de 2023. Se contabilizaron 158. La urbe que menos alquileres disponibles tenía era Necochea con 112, pero forma parte del grupo de ciudades intermedias. En este mapa, Rosario se encontró entre el grupo de ciudades con más ofertas, es decir, sobre la primera mitad de la tabla en el noveno puesto. Registró 812 propiedades disponibles para alquilar.

De acuerdo a la cantidad de ofertas estas eran las ciudades que tenían más oferta que Rosario: Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) con 15.006, Mar del Plata con 2.307, Bariloche con 1.945, Mendoza con 1.481, Córdoba con 1.309, Pinamar con 954, Ushuaia con 900 y Salta con 891.

El informe calculó cuánto representa la oferta de cada ciudad en base a la cantidad de viviendas que hay en la urbe. De esta manera, Santa Fe es la que presentó menores porcentajes de inmuebles de alquileres temporales de acuerdo a la cantidad de viviendas que hay en toda la ciudad. Según el Censo de 2022, tiene 225.917 viviendas, de las cuáles 138 eran alquileres temporales. Esto equivale a un 0;06%.

En Rosario el número se eleva pero, de todas formas, se encuentra dentro de las cinco ciudades con menos porcentajes de alquileres temporales, junto la capìtal provincial. De 571.423 viviendas, 755 pueden alquilarse temporalmente, lo que equivale al 0,13%.

Las advertencias del informe

Además de alertar sobre la brecha que se genera entre los ingresos de los hogares y los precios de alquiler permanente, el estudio indica que lo más complejo es lograr que los gobiernos entiendan al fenómeno de los alquileres temporales por fuera de lo turístico y lo consideren como un factor que incide en las cuestiones habitaciones y urbanísticas. “El turismo sin dudas funciona como un mecanismo anticíclico ante tiempos de crisis pero, mientras genera ingresos para los propietarios, impacta en el acceso a la vivienda”, explicaron.

El estudio también alerta sobre la construcción de inmuebles que ya están pensados como alquileres temporarios, que pueden ser unidades o directamente edificios completos destinados a este uso.

A la falta de regulación para establecer pautas generales de explotación de inmuebles como alquileres temporales, se le suma la escasez de precisiones que dificultan la evaluación del impacto de este tipo de alquileres en el desarrollo urbano.

Por todo esto, las autoras aseguran que es crucial una legislación nacional o provincial para definirlos como una actividad residencial o darle una regulación específica, por fuera de lo turístico.

Qué pasa en Santa Fe

En la ciudad capital, la mayor cantidad de oferta de inmuebles para reservar temporalmente está en el centro y sur de la ciudad. Hay una gran concentración entre Bulevar hasta Av. General López (de norte a sur) y de Rivadavia hasta Av. Gobernador Freyre (de este a oeste). Sin embargo, también se pueden encontrar varios inmuebles en alquiler temporario en el sur hasta la Avenida Juan José Paso. Otras de las zonas que concentran gran cantidad de alojamientos disponibles son la costanera y Guadalupe norte. En Amarras se registraron nueve alquileres temporales disponibles: siete en Airbnnb, uno en Booking y uno en Markeplace.

A pesar de la gran cantidad de inmuebles en oferta en internet, oficialmente solo hay un alojamiento registrado y siete que están realizando el proceso. Los datos fueron brindados en abril de 2023 por el director de Turismo de Santa Fe, Franco Arone. El funcionario indicó que hay un equipo municipal trabajando en el relevamiento y que indagaron en las plataformas digitales para saber cuántos eran los alojamientos que se ofertaban sin registrarse. Según su relevamiento había 77 alojamientos que funcionan sin estar registrados. “Nosotros nos pusimos en contacto a través de las plataformas con unos 125 alojamientos, preguntamos por las disponibilidad y son 77 los que contestaron y demostraron tener efectivamente el inmueble bajo alquiler turístico temporario de manera permanente”, explicó.

Qué dice la ordenanza municipal

La ordenanza N°12731 del 14 de octubre de 2020 establece que un alquiler turístico temporario es el servicio de “alojamiento en inmuebles con destino turístico en forma temporaria, ya sea en su totalidad o una parte de éstas, por un período mínimo de una pernoctación y de hasta tres meses”. O sea, un alquiler de una casa, departamento o habitación desde una noche hasta tres meses.

El principal requisito para brindar el servicio es estar inscrito en el Registro de Alquileres Turísticos Temporales en el que se debe demostrar la titularidad del inmueble o la autorización para explotarlo, entre otras documentaciones. El director de Turismo de Santa Fe aclaró que el costo de estar inscrito no es caro. “Se pagan unos $450 por única vez y luego por mes de acuerdo a las características del inmueble varían los precios pero no son montos altos”, explicó.

La norma también establece otras cuestiones como la constancia de inscripción en la Afip y exhibir el certificado del registro en las plataformas o publicaciones de las ofertas. Con respecto a este último punto, Arone indicó que los alojamientos disponibles en las plataformas no cumplen con este requisito y remarcó que la ordenanza también dice que las páginas deben exponer el número de registro del alojamiento.

Por otro lado, en caso de que el alojamiento se encuentro en un edificio, el consorcio debe ser informado del servicio.

La Dirección Municipal de Turismo es la encargada de la aplicación de la ordenanza que explicita las sanciones para quienes no cumplan con lo establecido. Arone destacó que por el momento se está poniendo en conocimiento sobre la norma e incentivando a los propietarios de los alojamientos a que los inscriban. “Les mostramos que tienen beneficios porque al registrarse son incluidos en nuestras listas de alojamientos turísticos en la ciudad y nosotros podemos tenderles puentes con los turistas o los estudiantes que llegan a la ciudad como intercambistas, por ejemplo”, explicó.

El funcionario sostuvo que esperan completar el trámite de registro de los siete alojamientos que están en proceso y usar este avance como ejemplo para que más propietarios se sumen y se registren.

Una tendencia que pone en alerta

El director de Turismo de Santa Fe indicó que si bien en Santa Fe la oferta aún no es preocupante, si están atentos porque viene con una tendencia al crecimiento. La atención a este fenómeno tiene que ver fundamentalmente con la seguridad de quienes ofrecen o demandan los servicios y con las modificaciones o elevación de precios que puede generarse tanto en los alquileres temporales como en los que son de más de tres meses.

Al respecto, Arone indicó que los hospedajes que identificaron en las plataformas que están fuera del Registro, ya están geolocalizados y contados. “Todavía no identificamos problemas respecto a las cantidades porque aún son pocos y no intervienen ni en la demanda de los otros tipos de alquileres ni en los precios, pero estamos atentos porque registran un crecimiento desde el principio de año hasta ahora”, destacó. En esa línea, indicó que las agrupaciones de inquilinos manifestaron su preocupación y también los hoteleros.

En general, los precios de los alojamientos temporales actualmente son equivalentes al 30 o 40% de las tarifas de los hoteles. “Por supuesto que son más baratos porque no cuentan con los mismos servicios”, detalló Arone.

Consultado por la posibilidad de crecimiento de la oferta de alquileres temporales en plataformas en Santa Fe, Arone indicó que las únicas herramientas que actualmente sirven para regularlo son dos: la Ley de Alquileres y la Ley de Alquileres Turísticos Temporales.

Cómo se realiza el Registro de Alquiler Turístico Temporario

El registro se puede realizar de manera virtual a través de un apartado específico en la Oficina Virtual del municipio o de forma presencial en la Dirección Ejecutiva de Turismo.  Una vez efectuado el registro, el anfitrión recibirá automáticamente una constancia de inscripción.